Panel IPanel I
Przepis na destination place: program, nie mury
The recipe for a destination place: program, not walls
Nie mury, lecz program. Panel I MSN26 o tym, co naprawdę zamienia zabytek w destination place: odwrócony tenant mix, gastronomia i kultura jako kotwice, pierwsi najemcy i miejskie place. Przykłady Norblina, Hali Koszyki, Konesera i FSO.
Not the walls, but the program. MSN26 Panel I on what really turns a monument into a destination place: an inverted tenant mix, food and culture as anchors, first tenants and public squares. The Norblin, Hala Koszyki, Koneser and FSO cases.
Redakcja RealTimes · 16 lipca 2026 · 2 min czytania
RealTimes Editorial Desk · 16 July 2026 · 3 min read
TL;DR
- Recepta panelistów: tożsamość zabytku plus nowa funkcja plus program (jedzenie, kultura, muzyka na żywo, rozrywka). Sam remont i „poprawna” funkcja nie wystarczą.
- W Fabryce Norblina i Hali Koszyki klasyczny model handlowy się odwrócił: gastronomia i rozrywka zeszły na parter, tradycyjny handel skurczył się do kilku procent.
- Kotwicą bywają też pierwsi najemcy i przestrzeń publiczna: Google Campus w Koneserze, Plac Konesera jako agora Pragi, a przy FSO całe miasto na 62 hektarach.
Warszawa, 16 lipca. Zabytek nie staje się „destination place” dlatego, że odhaczono funkcję. Panel I MSN26 „Od zabytku do destination place” (moderacja Joanna Mroczek, CBRE) zszedł z warstwy emocjonalnej na bardzo konkretną: co dokładnie wypełnia takie miejsce.
Handel schodzi z parteru, wchodzi jedzenie i scena
Marcin Juszczyk z Capital Park przypomniał, że kiedy Capital Park kupował Norblin w 2008 roku, część handlową planowano w kategoriach Złotych Tarasów czy Galerii Mokotów: moda na parterze, food court na górze. „Ten model został wywrócony do góry nogami”, mówił. Dziś gastronomia i oferta rozrywkowa są na parterze, a tradycyjny handel, o ile w ogóle można o nim mówić, to niskie kilka procent projektu, w formule concept store'ów marek e-commerce'owych, które szukają miejsca spotkań z klientem.
To jest ta gastronomia, to jedzenie, ta celebracja wspólnych posiłków. To jest nasza domena.
It's gastronomy, food, the celebration of shared meals. That's our domain.
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Podobnie w Hali Koszyki. Anna Korwin-Kulesza z Globalworth przypomniała, że to była pierwsza hala gastronomiczna w Warszawie i że pierwotnie komponent retailowy był dużo większy. Gdy poziom minus jeden przestał generować ruch i przychód, zapadła decyzja o kosztownej przebudowie na funkcję rozrywkową, „bo na to dzisiaj klient czeka”.
Kotwice: jedzenie, kultura, pierwsi najemcy
Dla Globalworth fundamentem pozostaje stół. „To jest ta gastronomia, to jedzenie, ta celebracja wspólnych posiłków. To jest nasza domena”, mówiła Korwin-Kulesza, dodając, że wokół tego zespół wciąż aktualizuje tenant mix i eventy. W Norblinie kotwicą, obok muzeum dawnej fabryki, stała się muzyka grana na żywo i oferta oparta na dobrym jedzeniu, adresowana do środowiska, które, jak tłumaczył Juszczyk, nie miało gdzie się spotkać choćby na jam session. Projekt wynajął się przed zakończeniem budowy, w pandemii, mimo że nie ma w nim mieszkań.
Ten model został wywrócony do góry nogami.
That model was turned completely upside down.
Marcin Juszczyk, Capital Park
Marcin Juszczyk, Capital Park
W Centrum Praskim Koneser kotwicą byli pierwsi najemcy. „Naszym pierwszym najemcą był Google Campus”, mówiła Magdalena Bartkiewicz-Podoba z Liebrecht & wooD, wspominając też producenta alkoholi, który otworzył na terenie kompleksu muzeum wódki. To ci pierwsi instytucjonalni najemcy pozwolili pójść do banku. Koneser to pięć hektarów, 19 budynków, z czego 10 historycznych, blisko 80 pozwoleń na budowę i 400 decyzji administracyjnych.
Miasto w mieście
Program wychodzi poza działkę. Bartkiewicz-Podoba zwracała uwagę, że takie projekty przejmują część zadań samorządu: Plac Konesera stał się agorą Pragi Północ, jedynym centralnym placem dzielnicy, na którym odbywał się finał Wielkiej Orkiestry Świątecznej Pomocy. Skala rośnie. Anna Watkowska z Okam Capital opisała FSO jako plan na całe miasto, masterplan dla 62 hektarów, na których docelowo ma zamieszkać około 20 tysięcy osób, projektowany jako spójna całość, a nie łatanina etapów.
Wniosek panelu był konsekwentny: o powrocie ludzi decyduje program, nie mury.
TL;DR
- The panelists' recipe: a monument's identity plus a new function plus a program (food, culture, live music, entertainment). A refurbishment and a "correct" function are not enough.
- At Fabryka Norblina and Hala Koszyki the classic retail model flipped: gastronomy and entertainment moved to the ground floor, traditional retail shrank to a few percent.
- The anchor can also be the first tenants and the public realm: Google Campus at Koneser, Plac Konesera as a Praga agora, and at FSO an entire city on 62 hectares.
Warsaw, 16 July. A monument does not become a destination place just because the function box is ticked. MSN26 Panel I, "From heritage site to destination place" (moderated by Joanna Mroczek, CBRE), moved from the emotional layer to a very concrete one: what actually fills such a place.
Retail leaves the ground floor, food and a stage move in
Marcin Juszczyk of Capital Park recalled that when Capital Park bought Norblin in 2008, the retail component was planned in the language of Złote Tarasy or Galeria Mokotów: fashion on the ground floor, a food court upstairs. "That model was turned completely upside down," he said. Today gastronomy and entertainment sit on the ground floor, and traditional retail, if it can be called that at all, is a low single-digit share of the project, in the form of concept stores for e-commerce brands looking for a place to meet their customers.
To jest ta gastronomia, to jedzenie, ta celebracja wspólnych posiłków. To jest nasza domena.
It's gastronomy, food, the celebration of shared meals. That's our domain.
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Hala Koszyki went the same way. Anna Korwin-Kulesza of Globalworth recalled it was the first food hall in Warsaw and that the retail component was originally much larger. When level minus one stopped generating traffic and revenue, the team decided on a costly conversion to an entertainment function, "because that is what the customer expects today."
Anchors: food, culture, first tenants
For Globalworth the table remains the foundation. "It's gastronomy, food, the celebration of shared meals. That's our domain," Korwin-Kulesza said, adding that the team keeps updating the tenant mix and events around it. At Norblin the anchor, alongside the museum of the old factory, became live music and an offer built on good food, aimed at a scene that, as Juszczyk explained, had nowhere to gather even for a jam session. The project leased up before construction finished, during the pandemic, even though it has no apartments.
Ten model został wywrócony do góry nogami.
That model was turned completely upside down.
Marcin Juszczyk, Capital Park
Marcin Juszczyk, Capital Park
At Centrum Praskie Koneser the anchor was the first tenants. "Our first tenant was Google Campus," said Magdalena Bartkiewicz-Podoba of Liebrecht & wooD, recalling too a spirits producer that opened a vodka museum on the site. It was those first institutional tenants that let them go to the bank. Koneser is five hectares, 19 buildings, 10 of them historic, nearly 80 building permits and 400 administrative decisions.
A city within a city
The program reaches beyond the plot. Bartkiewicz-Podoba noted that such projects take over part of the local government's job: Plac Konesera became an agora for Praga Północ, the district's only central square, host to the finale of the Great Orchestra of Christmas Charity. The scale is growing. Anna Watkowska of Okam Capital described FSO as a plan for a whole city, a masterplan for 62 hectares meant to house some 20,000 people, designed as a coherent whole rather than a patchwork of phases.
The panel's conclusion was consistent: what brings people back is the program, not the walls.
