Panel IPanel I
Ekonomia zabytku: kto dopłaca do historii
The economics of heritage: who pays for the past
Część zabytkowa sama się nie spina. Panel I MSN26 o arytmetyce rewitalizacji: dlaczego historyczny komponent bywa nieopłacalny, jak biuro i całość ratują bilans, oraz co najbardziej zaskakuje inwestorów, czyli czas i zmiana.
The heritage component never adds up on its own. MSN26 Panel I on the arithmetic of revitalization: why the historic part is often unprofitable, how offices and the whole balance the books, and what surprises developers most, namely time and change.
Redakcja RealTimes · 16 lipca 2026 · 2 min czytania
RealTimes Editorial Desk · 16 July 2026 · 3 min read
TL;DR
- Paneliści byli zgodni: sama część zabytkowa zwykle się nie opłaca; bilans domyka element komercyjny, najczęściej biuro, i sens całości projektu.
- Ryzyko jest po stronie deweloperskiej: faza budowy to inwestycja wysokiego ryzyka i wysokiego oczekiwanego zwrotu, faza operacyjna, już wynajęta, przynosi niższy, ale stabilny zysk.
- Najbardziej zaskakuje czas: procedury, konserwator i zmieniające się modele rynkowe (biuro, handel, pandemia) potrafią przemodelować cały projekt w trakcie realizacji.
Warszawa, 16 lipca. Joanna Mroczek z CBRE otworzyła panel od twardego założenia: koszty modernizacji zabytku są zdecydowanie wyższe niż budowa od zera, a recepta na sukces wcale nie jest oczywista. Jako przestrogę przywołała Titanic Quarter w Belfaście, który około dziesięciu lat mierzył się z problemem wynajęcia.
Część zabytkowa się nie spina
Marcin Juszczyk z Capital Park nie owijał w bawełnę: „jest część zabytkowa i jej przebudowa, rewitalizacja kosztuje tyle, że sama w sobie byłaby to nieopłacalna część projektu”. Dlatego, mówił, „szukamy tego elementu, który gdzieś by nam dał zarobić i zbilansować”. W Norblinie, dodał, gdyby policzyć same 10 budynków historycznych i rewitalizację 50 maszyn, wynik byłby ujemny; sens tworzy dopiero część biurowa i całość projektu. Stąd jego przestroga: inwestorzy, którzy część zabytkową zostawiają na koniec, zwykle nie mają na nią pomysłu, a to właśnie ona potrafi podnosić wartość nieruchomości.
Szukamy tego elementu, który gdzieś by nam dał zarobić i zbilansować.
We look for the element that lets us earn and balance the books.
Marcin Juszczyk, Capital Park
Marcin Juszczyk, Capital Park
Fundusz chce stałego czynszu, miejsce chce zmiany
Drugi biegun opisała Anna Korwin-Kulesza z Globalworth. „Fundusz dąży do umów najmu, które generują stały przychód, bezpieczny, niezmienny, bez ryzyka”, mówiła, a rewitalizowane miejsce z natury wymaga ciągłej zmiany. W Hali Koszyki poziom minus jeden przestał przynosić wystarczający przychód, więc zapadła decyzja „ambitna finansowo” o przebudowie. We wrocławskiej RENOMIE z ich portfela handel zamieniano na biura, a potem pandemia wywróciła do góry nogami także rynek biurowy; dziś ten projekt trzeba liczyć jeszcze raz, z kolejnymi nakładami.
Magdalena Bartkiewicz-Podoba z Liebrecht & wooD sprowadziła to do kwestii finansowania. Faza deweloperska to inwestycja wysokiego ryzyka, więc inwestorzy oczekują wysokiego zwrotu; faza operacyjna, gdy projekt jest wynajęty i przynosi stały czynsz, akceptuje zwroty niższe. Właśnie o to rozbiła się rozmowa o Hali Gwardii: miasto oczekiwało, że ktoś zainwestuje ogromne pieniądze, a potem przez 30 lat będzie wynajmować halę, częściowo po cenach kontrolowanych. „Na to się pieniędzy po prostu nie znajdzie”, kwitowała.
Fundusz dąży do umów najmu, które generują stały przychód, bezpieczny, niezmienny, bez ryzyka.
A fund wants leases that generate stable income, safe, unchanging, risk-free.
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Cierpliwy kapitał i zaskoczenia
Skala bywa ogromna. Anna Watkowska z Okam Capital przypomniała, że FSO to plan na 25 lat i masterplan dla 62 hektarów, a takie projekty to dla organizacji dużo większe zaangażowanie kapitału i zasobów niż typowy biurowiec. Najbardziej zaskakuje jednak czas i zmiana. U Juszczyka konserwator zaczął od zdania, że „to jest Wawel”, więc nic się nie da zrobić; skończyło się na kilkunastu tomach wytycznych. Pandemia, przypominali paneliści, wywróciła modele zakupowe i biurowe w środku realizacji. Na panelu padł też postulat, że brakującym ogniwem dla takich projektów mogą być REIT-y.
Mimo to Watkowska nie miała wątpliwości, że trend się umocni: miasta nie mają pieniędzy na zabytki, a bez deweloperów i kapitału prywatnego, jak mówiła, „po prostu to jest nie do zrobienia”.
TL;DR
- The panelists agreed: the heritage part alone usually does not pay; the books are closed by a commercial element, most often offices, and by the sense of the whole project.
- The risk sits on the development side: the build phase is a high-risk investment with a high expected return, while the operating phase, once leased, brings a lower but stable yield.
- What surprises most is time: procedures, the conservator and shifting market models (offices, retail, the pandemic) can remodel an entire project mid-course.
Warsaw, 16 July. Joanna Mroczek of CBRE opened the panel with a hard premise: modernizing a monument costs decidedly more than building from scratch, and the recipe for success is far from obvious. As a warning she cited Titanic Quarter in Belfast, which spent around ten years struggling to lease.
The heritage part does not add up
Marcin Juszczyk of Capital Park did not sugar-coat it: "there is a heritage part, and its reconstruction, its revitalization, costs so much that on its own it would be an unprofitable part of the project." That is why, he said, "we look for the element that lets us earn and balance the books." At Norblin, he added, if you counted only the 10 historic buildings and the restoration of 50 machines, the result would be negative; value appears only with the office component and the project as a whole. Hence his warning: investors who leave the heritage part for last usually have no idea what to do with it, yet it is precisely that part that can raise a property's value.
Szukamy tego elementu, który gdzieś by nam dał zarobić i zbilansować.
We look for the element that lets us earn and balance the books.
Marcin Juszczyk, Capital Park
Marcin Juszczyk, Capital Park
A fund wants steady rent, a place wants change
Anna Korwin-Kulesza of Globalworth described the other pole. "A fund wants leases that generate stable income, safe, unchanging, risk-free," she said, while a revitalized place by its nature demands constant change. At Hala Koszyki level minus one stopped holding its own on revenue, so the team took a "financially ambitious" decision to rebuild it. At RENOMA in Wrocław, in their portfolio, retail was turned into offices, and then the pandemic upended the office market too; today that project has to be recalculated again, with further outlays.
Magdalena Bartkiewicz-Podoba of Liebrecht & wooD broke it down to financing. The development phase is a high-risk investment, so investors expect a high return; the operating phase, once the project is leased and brings steady rent, accepts lower returns. That is exactly where the conversation about Hala Gwardii stalled: the city expected someone to invest huge sums and then rent the hall for 30 years, partly at controlled prices. "The money for that simply will not be found," she said.
Fundusz dąży do umów najmu, które generują stały przychód, bezpieczny, niezmienny, bez ryzyka.
A fund wants leases that generate stable income, safe, unchanging, risk-free.
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Anna Korwin-Kulesza, Globalworth
Patient capital and surprises
The scale can be enormous. Anna Watkowska of Okam Capital recalled that FSO is a plan for 25 years and a masterplan for 62 hectares, and that such projects tie up far more capital and internal resources than a typical office building. But what surprises most is time and change. For Juszczyk, the conservator began by declaring "this is Wawel," so nothing could be done; it ended with more than a dozen volumes of guidelines. The pandemic, the panelists recalled, upended shopping and office models mid-build. The panel also floated the idea that the missing link for such projects could be REITs.
Even so, Watkowska had no doubt the trend will strengthen: cities have no money for heritage, and without developers and private capital, as she put it, "it simply cannot be done."
